Bagi para pencari rumah idaman, pasti sering menjumpai istilah KPR. KPR adalah fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada masyarakat perorangan untuk membeli atau memperbaiki rumah. Skema KPR banyak dipilih masyarakat karena bisa memfasilitasi beli rumah idaman tanpa harus punya uang yang banyak dulu. Skema kredit atau angsuran menjadi salah satu daya tarik KPR.

Nah, KPR itu ada dua jenis, yaitu KPR Konvensional dan KPR Syariah. Kedua KPR ini merupakan fasilitas yang ditawarkan oleh bank, tetapi keduanya mempunyai perbedaan. Perbedaan yang paling tampak dari kedua sistem KPR ini adalah sistem bunga. KPR konvensional menerapkan sistem bunga, sedangkan KPR Syariah tidak menerapkan sistem bunga.

Secara umum, masyarakat lebih mengenal fitur dalam KPR Konvensional dibandingkan KPR Syariah, namun peminat KPR Syariah juga mulai meningkat. Menurut hasil survei yang dilakukan oleh Rumah.com, Consumer Sentiment Study H2 2020, dimana sebanyak 35 persen responden memilih KPR Syariah dan 29 persen responden memilih KPR Konvensional pada semester 2/2020. Survei ini diikuti oleh 1007 responden dari seluruh Indonesia.

Meningkatnya preferensi masyarakat terutama dikalangan milenial terhadap pembiayaan rumah secara syariah tentu bisa menciptakan tren baru dalam dunia properti. Nah, buat kamu yang masih bingung apa itu KPR Syariah? It’s ok, karena kali ini, Huni akan membahas KPR Syariah mulai dari A sampai Z. Jadi, artikelnya sampai habis ya!

Pengertian KPR Syariah

KPR Syariah adalah pembiayaan rumah jangka pendek, menengah, maupun panjang untuk beli rumah baru maupun bekas dengan prinsip/akad murabahah atau dengan akad lainnya. KPR Syariah ditawarkan oleh bank syariah dan mengadaptasi prinsip syariah yang bebas riba serta transaksi yang dilakukan adalah transaksi barang. Selain itu, KPR Syariah juga harus mengikuti beberapa aturan dari Dewan Syariah Nasional Majelis Utama Indonesia (MUI).

Akad-Akad dalam KPR Syariah

Di dalam KPR Syariah, ada empat jenis akad yang ditawarkan oleh bank kepada nasabah, yaitu:

1. Akad Murabahah (Jual Beli)

Akad Murabahah adalah akad jual-beli antara bank dan nasabah (calon pembeli rumah). Prosesnya, bank akan membeli rumah sesuai dengan keinginan pembeli lalu menjual Kembali rumah tersebut kepada calon pembeli dengan harga yang sudah ditambah dengan keuntungan bagi bank. Namun, besarnya keuntungan yang diambil pihak bank sudah ditentukan di awal perjanjian dengan calon pembeli.

Calon pembeli akan membayar cicilan rumah sesuai dengan harga yang sudah disepakati. Jadi, cicilan yang dibayarkan bersifat tetap atau flat untuk setiap bulannya. Berbeda dengan cicilan pada KPR Konvensional yang cenderung naik turun mengikuti suku bunga Bank Indonesia.

2. Akad Musyarakah Mutanaqisah (Kongsi atau Serikat)

Akad Musyarakah Mutanaqisah adalah akad antara dua orang atau lebih untuk berserikat untuk membeli suatu barang. Selanjutnya, salah satu pihak akan membeli bagian pihak yang lainnya secara bertahap.

Dalam skema ini, bank dan nasabah membeli rumah bersama-sama dengan porsi kepemilikan yang sudah disepakati sejak awal. Misalnya saja bank 80 persen dan nasabah 20 persen. Kemudian, nasabah akan membeli bagian bank (80 persen) dengan membayar cicilan yang besarannya tetap dan sudah disepakati di awal perjanjian. Pembayaran cicilan ini dilakukan hingga porsi kepemilikan bank 0 persen  dan nasabah 100 persen, artinya secara resmi rumah sudah 100 persen milik nasabah.

3. Akad Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik (IMBT) (Sewa Beli)

Akad Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik (IMBT) adalah akad sewa beli, dimana nasabah berperan sebagai penyewa rumah sampai jangka waktu yang ditentukan habis. Uang sewa yang dibayarkan oleh nasabah sudah termasuk keuntungan untuk bank dan sudah disepakati saat akad. Begitu juga dengan jangka waktu sewa yang dudah disepakati Bersama. Saat masa sewa sudah habis, maka bank akan menjual atau menghibahkan rumah tersebut kepada nasabah. Rumah yang disewa oleh nasabah merupakan rumah idaman yang diinginkan oleh nasabah.

4. Akad Istishna’ (Pesan Bangun)

Akad Istishna’ merupakan akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang dengan persyaratan tertentu dan disepakati oleh pemesan dan penjual. Jadi barang baru akan dibuat setelah ada pesanan dan sesuai dengan pesanan.

Biasanya, dalam akad ini terdapat dua metode pembayaran, yaitu metode pesan-bayar dan metode progresif. Metode pesan bayar, nasabah harus membayar barang setelah barang pesanan selesai dibuat. Namun, bank akan meminta nasabah untuk membuat rekening dan mewajibkan nasabah mengisinya selama pembuatan barang. Sedangkan metode progresif, nasabah diharuskan membayar sesuai progress pembangunan rumah.

Akad ini biasanya jarang ditawarkan oleh bank, tetapi lebih umum ditawarkan oleh developer rumah syariah.

Kelebihan KPR Syariah

Meningkatnya antusiasme masyarakat terhadap KPR Syariah tak lepas dari kelebihan skema KPR Syariah dibandingkan dengan skema KPR Konvensional. Apa saja kelebihan KPR Syariah?

1. Tidak Ada Sistem Bunga Bank

Salah satu daya tarik dari KPR Syariah adalah tidak mengenakan sistem bunga bagi nasabah. Sebagai gantinya, bank akan mengenakan biaya jasa dalam bentuk bagi hasil atau nisbah.

Dikutip dari Mortgagemaster, ada empat jenis bentuk bagi hasil tergantung pada jenis akad yang disepakai, yaitu:  (1) Profit margin (jika akad yang disepakati adalah akad murabahah); (2) Jasa/Ujrah (jika akad yang dipakai adalah akad istishna’); (3) Biaya sewa (jika akad yang disepakati adalah akad Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik); dan (4) Bagi hasil keuntungan (jika akad yang digunakan adalah akad musyarakah mutanaqishah).

2. Cicilan Tetap/Flat

KPR Syariah juga menawarkan cicilan yang tetap atau flat. Karena pada KPR Syariah tidak mengikuti suku bunga BI yang cenderung naik turun. Jadi, kamu tidak perlu cemas karena besaran cicilan selalu sama sampai akhir masa perjanjian.

Selain itu, karena besaran cicilan yang tetap, kamu bisa mengalokasikan penghasilan untuk memenuhi kebutuhan, membayar angsuran, maupun tabungan.

3. Bebas Riba

Bunga bank merupakan salah satu jenis riba yang diharamkan/dilarang di dalam Islam. Bermula dari sinilah, banyak bank yang mengembangkan produk syariah yang bebas dari riba. Salah satunya adalah KPR Syariah yang bisa menjadi pilihan untuk beli rumah idaman tanpa riba.

4. Profit Margin Transparan

Pada KPR Syariah, profit margin atau keuntungan yang diambil oleh bank sudah ditentukan di awal perjanjian. Jadi, kamu sudah mengetahui berapa keuntungan yang akan di ambil bank. Selain itu, dari hal itu, kamu juga bisa membandingkan mahal-murahnya KPR Syariah antara bank satu dan yang lainnya.

5. Tidak Ada Penalti Maupun Denda

Dalam KPR Syariah, tidak ada penalti maupun denda seperti dalam KPR Konvensional karena hukumnya haram. Alih-alih penalti dan denda, pada KPR Syariah, bank dan nasabah akan bermusyawarah untuk ganti rugi apabila nasabah mengalami kesulitan membayar cicilan. Sedangkan jika nasabah bisa melunasi cicilan lebih cepat, maka tidak akan dikenakan penalti bahkan terkadang ada yang memberikan diskon. Menarik kan?

Kekurangan KPR Syariah

Meskipun banyak kelebihan KPR Syariah yang menjadi daya tarik, tapi ada juga beberapa kekurangan KPR Syariah. Apa sajakah?

1. Biaya administrasi pada KPR Syariah cenderung lebih mahal dibandingkan dengan KPR Konvensional.

2. Ada empat jenis akad dengan bahasa asing pada KPR Syariah, sehingga membuat kesan rumit dan terkadang bisa membuat nasabah kesulitan dalam memilih.

3. Jangka waktu yang ditawarkan KPR Syariah lebih singkat, yaitu maksimal 15 tahun.

Syarat Pengajuan KPR Syariah

Syarat pengajuan KPR Syariah sebenarnya tidak berbeda dengan pengajuan KPR Konvensional. Berikut adalah persyaratan pengajuan KPR Syariah, yaitu:

1. Warga Negara Indonesia (WNI),

2. Bagi karyawan, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 55 tahun. Bagi wiraswasta dan profesional, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 65 tahun,

3. Berpenghasilan rutin setiap bulan,

4. Sudah bekerja minimal 2 tahun untuk karyawan. Sedangkan bagi wiraswasta dan profesional sudah menjalankan usaha minimal 3 tahun,

5. Menyerahkan dokumen-dokumen pendukung yang dibutuhkan, seperti KTP, NPWP, slip gaji, dan lain-lain.

Ada kemungkinan tiap bank syariah mempunyai syarat tambahan pengajuan.

Perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional

Agar lebih memudahkan dalam memilih, berikut beberapa perbedaan antara KPR Syariah dan KPR Konvensional, yaitu:

1. Suku Bunga dan Besaran Cicilan

Suku bunga pada KPR Konvensional mengikuti suku bunga Bank Indonesia. Jadi, suku bunga bersifat fluktuatif atau naik dan turun, sehingga cicilan pun juga berubah-ubah.

Sedangkan dalam KPR Syariah tidak ada suku bunga. Bank akan mengambil keuntungan dengan sistem bagi hasil yang besarannya sudah disepakati di awal akad perjanjian. Jadi, besaran cicilan tidak berubah-ubah atau tetap.

2. Proses Transaksi dan Akad

KPR Konvensional melakukan transaksi berupa uang. Bank hanya memberikan pinjaman sesuai harga rumah ditambah dengan suku bunga dan biaya yang lainnya.

Sedangkan KPR Syariah melakukan transaksi berupa barang. Barang yang dimaksud adalah rumah. Jadi, bank akan membeli rumah yang sudah kamu pilih, lalu kamu membeli rumah tersebut dengan sistem anggsuran. Pihak bank syariah juga akan mengambil keuntungan dari penjualan yang besarannya juga sudah disepakati di awal.

3. Masa Tenor

Pada umumnya, masa tenor pada KPR Konvensional berkisar dari 5 tahun hingga 25 tahun. Bahkan ada yang menawarkan hingga 30 tahun.

Berbeda dengan KPR Syariah yang menawarkan masa tenor yang lebih pendek. Jangka waktu yang ditawarkan sekitar 5 tahun hingga 15 tahun.

4. Denda dan Penalti

Pada KPR Konvensional, nasabah akan dikenakan denda jika telat membayar cicilan dan akan dikenakan penalti jika dapat melunasi pinjaman sebelum jatuh tempo habis.

Sedangkan pada KPR Syariah tidak ada sistem denda dan penalti bagi nasabah karena sifatnya yang haram.

Bank Penyedia KPR Syariah

Di Indonesia, sudah banyak dijumpai bank syariah yang menawarkan KPR Syariah. Berikut adalah beberapa bank yang menawarkan KPR Syariah, yaitu:

1. KPR BSI

BSI atau Bank Syariah Indonesia) merupakan gabungan dari unit syariah tiga bank BUMN, yaitu BRI Syariah, BNI Syariah, dan Mandiri Syariah yang diresmikan pada 1 Februari 2021. Merger ini berdampak pada regulasi dan ketentuan bank, yang sebelumnya masing-masing sudah menawarkan produk syariah, seperti KPR BNI Syariah, KPR BRI Syariah, dan juga KPR Mandiri Syariah. Kamu bisa langsung mengujungi website BSI untuk memperoleh informasi tentang KPR BSI.

2. KPR BCA Syariah

KPR iB BCA Syariah menawarkan pembelian rumah maupun apartmen. Dalam hal pembelian rumah, bisa rumah ready stock atau rumah inden (untuk pengembang yang sudah bekerjasama dengan BCA Syariah). Selain itu, KPR BCA Syariah menawarkan masa tenor hingga 30 tahun. Kamu bisa langsung mengujungi website BCA Syariah untuk memperoleh informasi tentang KPR BCA Syariah.

3. KPR Bank Muamalat

Produk KPR Bank Muamalat tidak hanya melayani pembelian rumah, tetapi juga untuk pembiayaan yang lainnya, seperti bangun rumah, renovasi rumah (termasuk ruko, rusun, rukan, apartemen dan sejenisnya), serta beli tanah kavling serta rumah indent. Kamu bisa langsung mengujungi website Bank Muamalat untuk memperoleh informasi tentang KPR Bank Muamalat.

4. KPR BTN Syariah

KPR BTN Syariah juga menawarkan pembiayaan untuk beli rumah, beli apartemen, hingga beli ruko. Baik untuk pertama kali, yang kedua, atau bahkan yang ketiga. Masa tenor yang ditawarkan KPR BTN Syariah hingga paling lama 20 tahun. Kamu bisa langsung mengujungi website BTN Syariah untuk memperoleh informasi tentang KPR BTN Syariah.

Sebenarnya masih ada bank swasta yang menyediakan KPR Syariah. Kamu bisa survei diantara banyaknya penyedia KPR Syariah untuk menentukan pilihan yang cocok dengan kondisi.

Nah, sekarang kamu sudah paham tentang KPR Syariah kan? Meskipun sama-sama menawarkan pembiayaan rumah, tetapi KPR Syariah berbeda dengan KPR Kovensional. KPR Syariah juga bisa menjadi salah satu opsi yang bisa kamu pilih untuk mempunyai rumah idaman.

Huni bisa menjadi teman kamu mencari rumah idaman dengan nyaman. Berbagai fitur menarik bisa membuat kamu tidak kesulitan menentukan pilihan. Ada Huni Map yang akan menampilkan daftar rumah di lokasi yang kamu inginkan. Kamu bisa melihat detail rumah lengkap dengan gambar, akses sekitar rumah, fasilitas, hingga legalitas rumah. Jika ada rumah yang kamu lirik, kamu bisa langsung kontak dengan agen untuk bertanya lebih jauh. Cari rumah tanpa ribet di Huni aja!